| 房地产开发企业营改增指引 | |
|
|
房地产开发企业营改增指引 一、纳税人和扣缴义务人 （一）纳税人 在中华人民共和国境内（以下称境内）销售、出租不动产（以下称应税行为）的单位和个人，为增值税纳税人。 在境内销售、出租不动产是指所销售或者租赁的不动产在境内。 （二）扣缴义务人 中华人民共和国境外的单位或者个人在境内发生应税行为，在境内未设有经营机构的，以购买方为增值税扣缴义务人。财政部和国家税务总局另有规定的除外。 （三）一般纳税人和小规模纳税人 纳税人分为一般纳税人和小规模纳税人。纳税人销售、出租不动产的年应征增值税销售额超过500万元的为一般纳税人，未超过规定标准的纳税人为小规模纳税人。 二、征税范围 （一）销售不动产 销售不动产，是指转让不动产所有权的业务活动。不动产，是指不能移动或者移动后会引起性质、形状改变的财产，包括建筑物、构筑物等。 建筑物，包括住宅、商业营业用房、办公楼等可供居住、工作或者进行其他活动的建造物。 构筑物，包括道路、桥梁、隧道、水坝等建造物。 转让建筑物有限产权或者永久使用权的，转让在建的建筑物或者构筑物所有权的，以及在转让建筑物或者构筑物时一并转让其所占土地的使用权的，按照销售不动产缴纳增值税。 在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人，其中涉及的不动产转让行为不征收增值税。 （二）不动产租赁服务 租赁服务，包括融资租赁服务和经营租赁服务。 1.融资租赁服务，是指具有融资性质和所有权转移特点的租赁活动。即出租人根据承租人所要求的规格、型号、性能等条件购入不动产租赁给承租人，合同期内租赁物所有权属于出租人，承租人只拥有使用权，合同期满付清租金后，承租人有权按照残值购入租赁物，以拥有其所有权。不论出租人是否将租赁物销售给承租人，均属于融资租赁。 融资性售后回租不按照融资租赁服务缴纳增值税。 2.经营租赁服务，是指在约定时间内将不动产转让他人使用且租赁物所有权不变更的业务活动。 将建筑物、构筑物等不动产的广告位出租给其他单位或者个人用于发布广告，按照经营租赁服务缴纳增值税。 车辆停放服务、道路通行服务（包括过路费、过桥费、过闸费等）等按照不动产经营租赁服务缴纳增值税。 三、税率和征收率 （一）纳税人销售、出租不动产，税率为11%。 （二）增值税征收率为3%，财政部和国家税务总局另有规定纳税人销售、出租不动产的征收率为5%。 （三）境内的购买方为境外单位和个人扣缴增值税的，按照适用税率扣缴增值税。 四、房地产开发企业计税方法 增值税计税方法，包括一般计税方法和简易计税方法。 （一）一般计税方法 房地产开发企业的增值税一般纳税人销售、出租不动产等应税行为按一般计税方法计算缴纳增值税（选择简易计税方法的房地产老项目除外）。 1.销售额 （1）一般规定 销售额，是指纳税人发生应税行为取得的全部价款和价外费用，财政部和国家税务总局另有规定的除外。 价外费用，是指价外收取的各种性质的收费，但不包括以下项目： ①代为收取并符合实施办法第十条规定的政府性基金或者行政事业性收费。 ②以委托方名义开具发票代委托方收取的款项。 一般计税方法的销售额不包括销项税额，纳税人采用销售额和销项税额合并定价方法的，按照下列公式计算销售额： 销售额＝含税销售额÷（1+税率） （2）特别规定 房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。 房地产老项目，是指《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目。 2.销项税额 销项税额，是指纳税人发生应税行为按照销售额和增值税税率计算并收取的增值税额。销项税额计算公式： 销项税额=销售额×税率 房地产开发企业销售、出租不动产应按适用税率11%计算销项税额。 3.进项税额 （1）房地产开发企业进项税额的主要种类 房地产开发企业在销售、出租不动产时购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或者不动产时，允许按增值税扣税凭证上注明的税额申报抵扣进项税额。例如： ①前期准备支出。如房地产开发开工之前发生的土地平整、临时用房、临时围墙、勘测设计、评估咨询等支出； ②建筑材料支出。如房地产开发过程中购买的钢材、水泥、砖等建筑材料支出。 ③建筑服务支出。如房地产开发过程中接受承建方等施工单位提供的工程服务、安装服务、园林绿化等建筑服务支出； ④装饰装修支出。如房地产开发过程中为样板房、精装房购买的装饰装修材料、家具家电等货物和接受的装饰等建筑服务支出； ④市场营销支出。如房地产开发企业销售所开发项目过程中接受的创意策划、广告宣传、用于接待看房人员的租赁车辆或者接受交通运输服务，装饰售展中心等营销场所的建筑服务等服务支出； ⑤管理耗用支出。如房地产开发企业管理部门和现场工程部门发生的购进办公设备、办公用品、办公家具、公用车辆等货物，以及接受会展服务、住宿服务、物业管理服务等支出 ⑥购进的固定资产、无形资产的支出。 ⑦其他允许抵扣的项目。 （2）增值税扣税凭证 ①从销售方取得的增值税专用发票（含税控机动车销售统一发票，下同）上注明的增值税额。 ②从海关取得的海关进口增值税专用缴款书上注明的增值税额。 ③购进农产品，除取得增值税专用发票或者海关进口增值税专用缴款书外，按照农产品收购发票或者销售发票上注明的农产品买价和13%的扣除率计算的进项税额。（购进农产品，按照《农产品增值税进项税额核定扣除试点实施办法》抵扣进项税额的除外。） ④从境外单位或者个人购进服务、无形资产或者不动产，自税务机关或者扣缴义务人取得的解缴税款的完税凭证上注明的增值税额。 （2）下列项目不得从销项税额中抵扣的进项税额 ①用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产和不动产。其中涉及的固定资产、无形资产、不动产，仅指专用于上述项目的固定资产、无形资产（不包括其他权益性无形资产）、不动产。 纳税人的交际应酬消费属于个人消费。 ②非正常损失的购进货物，以及相关的加工修理修配劳务和交通运输服务。 ③非正常损失的在产品、产成品所耗用的购进货物（不包括固定资产）、加工修理修配劳务和交通运输服务。 ④非正常损失的不动产，以及该不动产所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务。 ⑤非正常损失的不动产在建工程所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务。 纳税人新建、改建、扩建、修缮、装饰不动产，均属于不动产在建工程。 ⑥购进的旅客运输服务、贷款服务、餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务。 ⑦财政部和国家税务总局规定的其他情形。 本条第④项、第⑤项所称货物，是指构成不动产实体的材料和设备，包括建筑装饰材料和给排水、采暖、卫生、通风、照明、通讯、煤气、消防、中央空调、电梯、电气、智能化楼宇设备及配套设施。 非正常损失，是指因管理不善造成货物被盗、丢失、霉烂变质，以及因违反法律法规造成货物或者不动产被依法没收、销毁、拆除的情形。 （4）不动产抵扣的特别规定 ①新增不动产的抵扣 2016年5月1日后（以下简称“试点后”）取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产或者试点后取得的不动产在建工程，其进项税额应自取得之日起分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。（融资租入的不动产以及在施工现场修建的临时建筑物、构筑物，其进项税额不适用上述分2年抵扣的规定。） ②已抵扣进项税额的不动产，发生《试点实施办法》规定不得抵扣进项税额情形的，按照下列公式计算不得抵扣的进项税额： 不得抵扣的进项税额=不动产净值×适用税率 固定资产、无形资产或者不动产净值，是指纳税人根据财务会计制度计提折旧或摊销后的余额。 ③按照《增值税暂行条例》第十条和《试点实施办法》第二十七条规定不得抵扣且未抵扣进项税额的不动产，发生用途改变，用于允许抵扣进项税额的应税项目，可在用途改变的次月按照下列公式，依据合法有效的增值税扣税凭证，计算可以抵扣的进项税额： 可以抵扣的进项税额=不动产净值/（1+适用税率）×适用税率 4、应纳税额的计算 一般计税方法的应纳税额，是指当期销项税额抵扣当期进项税额后的余额。应纳税额计算公式： 应纳税额=当期销项税额－当期进项税额 当期销项税额小于当期进项税额不足抵扣时，其不足部分可以结转下期继续抵扣。 （二）简易计税方法 房地产开发企业的增值税一般纳税人销售房地产老项目选择简易计税方法和增值税小规模纳税人销售、出租不动产等应税行为按简易计税方法计算缴纳增值税。 1.简易计税方法的销售额不包括其应纳税额，纳税人采用销售额和应纳税额合并定价方法的，按照下列公式计算销售额： 销售额＝含税销售额÷（1＋征收率） 2.简易计税方法的应纳税额，是指按照销售额和增值税征收率计算的增值税额，不得抵扣进项税额。应纳税额计算公式： 应纳税额=销售额×征收率 五、房地产开发企业纳税地点 （一）基本规定 1.属于固定业户的纳税人销售、出租不动产应当向其机构所在地或者居住地的主管税务机关申报纳税。总机构和分支机构不在同一县(市)的，应当分别向各自所在地的主管税务机关申报纳税;经财政部和国家税务总局或者其授权的财政和税务机关批准，可以由总机构汇总向总机构所在地的主管税务机关申报纳税。 2.属于固定业户的试点纳税人，总分支机构不在同一县(市)，但在同一省(自治区、直辖市、计划单列市)范围内的，经省(自治区、直辖市、计划单列市)财政厅(局)和国家税务局批准，可以由总机构汇总向总机构所在地的主管税务机关申报缴纳增值税。 3.扣缴义务人应当向其机构所在地或者居住地主管税务机关申报缴纳扣缴的税款。 （二）销售、出租不动产异地预缴税款规定 1.房地产开发企业中的一般纳税人销售房地产老项目，以及一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，适用一般计税方法计税的，应以取得的全部价款和价外费用，按照3%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。 2.房地产开发企业中的一般纳税人跨省（自治区、直辖市或者计划单列市）销售、出租取得的与机构所在地不在同一省（自治区、直辖市或者计划单列市）的不动产，在机构所在地申报纳税时，计算的应纳税额小于已预缴税额，且差额较大的，由国家税务总局通知不动产所在地省级税务机关，在一定时期内暂停预缴增值税。 六、纳税义务发生时间 （一）房地产开发企业销售、出租不动产的纳税义务发生时间为收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天;先开具发票的，为开具发票的当天。 收讫销售款项，是指纳税人销售、出租不动产过程中或者完成后收到款项。 取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期;未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为建筑服务完成的当天。 （二）纳税人出租不动产采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。 （三）房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目，在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。 （四）增值税扣缴义务发生时间为纳税人增值税纳税义务发生的当天。 七、增值税发票领用 （一）发票的种类和用途 （二）一般纳税人发票领用 1．票种核定。税务机关依据增值税一般纳税人的申请，核定其使用增值税税控系统开具的发票种类、单次（月）领用数量及专用发票的最高开票限额。 （1）一般纳税人核定使用增值税税控系统开具的发票种类包括：增值税专用发票、增值税普通发票。 （2）办理票种核定时一般纳税人应报送（验）的资料： ①《专用发票最高开票限额行政许可申请及票种核定表》 ②税务登记证件（查验） ③经办人身份证明原件及复印件（首次办理或经办人发生变化时提供） ④发票专用章印模（首次申请发票票种核定时提供） 2．税控专用设备购买和发行。使用升级版开具发票的纳税人需购买、发行及安装税控专用设备（包括金税盘和税控盘），纳税人持购买的专用设备到主管国税机关办理初始发行。 3．增值税发票领取。已办理增值税发票票种核定（一般纳税人最高开票限额行政许可），并成功发行税控专用设备的一般纳税人，可向主管税务机关领取增值税专用发票、增值税普通发票。 （1）领取增值税发票应报送（验）的资料： ①税务登记证件（查验） ②经办人身份证明 ③《发票领购簿》 ④税控专用设备（金税盘、税控盘）。 （三）小规模纳税人领用 1.票种核定。税务机关依据增值税小规模纳税人的申请，核定其使用增值税税控系统开具的发票种类单次（月）领用数量及普通发票的最高开票限额。办理票种核定时报验的资料见“一般纳税人应报送（验）的资料”。 2.税控专用设备购买和发行。使用升级版开具发票的纳税人需购买、发行及安装税控专用设备（包括金税盘和税控盘），纳税人持购买的专用设备到主管国税机关办理初始发行。 3.增值税普通发票领取。已办理增值税发票票种核定，并成功发行税控专用设备的小规模纳税人，可向主管税务机关领取增值税发票。领取增值税发票应报送（验）的资料见“一般纳税人应报送（验）的资料”。 （四）增值税专用发票代开 已办理税务登记的房地产开发企业小规模纳税人以及国家税务总局确定的其他可予代开专用发票的纳税人，发生增值税应税行为、需要开具专用发票时，可向其主管税务机关申请代开专用发票。 （1）小规模纳税人申请代开专用发票时应报送（验）的资料： ①税务登记证》副本（查验） ②《代开增值税专用发票缴纳税款申报单》（以下简称《申报单》） （2）小规模纳税人申请代开专用发票时，应填写《申报单》，连同税务登记证副本，到主管税务机关税款征收岗位按专用发票上注明的税额全额申报缴纳税款。 （3）小规模纳税人缴纳税款后，凭《申报单》和税收完税凭证及税务登记证副本，到代开专用发票岗位申请代开专用发票。 增值税一般纳税人取得防伪税控系统开具的专用发票、机动车销售统一发票抵扣联及海关进口增值税专用缴款书(以下简称海关缴款书)，应在规定期限内认证、比对、抵扣。 （一）数据采集方式 1.增值税专用发票、机动车销售统一发票抵扣联通过认证方式进行采集。 2.海关完税凭证以纳税人向主管税务机关报送《海关完税凭证抵扣清单》电子数据申请稽核比对的方式完成抵扣联数据采集。 （二）认证数据采集 纳税人可自愿选择办税服务厅发票认证采集或网上发票认证采集。 （三）A级、B级纳税人发票认证 1.自2016年3月1日起，纳税信用A级纳税人，自2016年4月1日起，我省纳税信用B级纳税人，取得销售方使用升级版开具的增值税发票，可以不再进行扫描认证，可通过互联网登录湖北省增值税发票查询平台（地址为https://fpdk.hb-n-tax.gov.cn），查询、选择用于申报抵扣或者出口退税的增值税发票信息。 2.纳税人取得增值税发票，通过增值税发票查询平台未查询到对应发票信息的，仍可进行扫描认证。 （四）海关完税凭证数据采集 一般纳税人进口货物取得的属于增值税扣税范围的海关进口增值税专用缴款书，通过存储介质或网上申报方式向主管税务机关报送《海关完税凭证抵扣清单》电子数据申请稽核比对采集数据，稽核相符后，其增值税进项税额方可抵扣。 九、常见问题回答 （一）两个房地产开发企业能否合并纳税？ （二）如何理解目前营改增政策文件中 “有偿”的概念？ （三）营改增试点纳税人的纳税期限有哪些？ 房地产开发企业中的增值税一般纳税人按月申报；增值税小规模纳税人原则上实行按季申报，纳税人要求不实行按季申报的，由主管税务机关根据其应纳税额大小核定纳税期限。 （四）房地产开发企业向消费者个人销售、出租不动产能开具增值税专用发票吗？ （五）房地产开发企业接受贷款服务向贷款方支付的咨询费能否抵扣进项税额？ （六）除了选择简易计税方法的房地产老项目外，一般纳税人的房地产开发企业销售开发的房地产项目，是否可以扣除受让土地的价款？ （七）原营业税政策下，土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者时，享受免征营业税优惠，营改增后，能否继续享受增值税优惠政策？ |
|